土地に関する契約書には、土地売買契約書と土地賃貸借契約書の2種類があります。
前者は「土地を売るときと借りるとき」、後者は「土地を貸すときと借りるとき」に用います。
マイホームを建てる際に土地の購入費を出すのが難しければ、土地賃貸借契約を結んで土地を借りるのも一つの手です。
ただし、土地賃貸借契約には気をつけるべきポイントがいくつかあります。
この記事では、土地賃貸借契約書の基礎知識や契約時の注意点などを解説します。
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土地賃貸借契約について
土地賃貸借契約は、建物を建てる際に土地を借りる契約のことです。
例えば、マイホームの購入を検討する場面で、土地の購入費が予算を超えるとします。
そういった場合に土地賃貸借契約を結んで土地を借りれば、土地の購入費を節約できるでしょう。
土地賃貸借契約は普通借地契約と定期借地契約の2つに分かれます。
まずは、土地賃貸借契約の基礎知識をおさらいしておきましょう。
普通借地契約
普通借地契約は、借地借家法の範囲内の契約を指します。
借地借家法とは、借主の権利を民法よりも手厚く保護するために制定された法律です。
借主には借地借家法で定められた借地権(マイホームを目的として土地を借りる権利)が与えられています。
普通借地契約の契約期間は30年以上で、原則として条件を変更せずに契約を更新します。
土地を返還する場合は更地にするのが原則です。
建物が滅失した際などは借主側から解約の申し入れができますが、地主側から解約を申し入れることはできません。
普通借地契約を結ぶと、原状回復義務が発生するため、返還時には土地を更地にしなければいけません。
借地借家法で定められた建物買取請求権によって地主に建物を売却できることがありますが、建物買取請求権を行使できるケースは稀です。
借主が建物買取請求権を行使できるのは、地主が契約更新を拒否したときなどに限定されると覚えておきましょう。
参考：借地借家法
定期借地契約
定期借地契約は、借地借家法が適用されない契約を指します。
規模が大きい集合住宅や商業施設などを対象としていることが多いです。
定期借地契約の契約方法は、主に4種類に分かれます。
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 事業用定期借地権
- 一時使用目的
上記の4つの契約方法に共通しているのは、契約の存続期間が決まっている点です。
契約期間は最短10年以上、最長50年以上と定められており、契約満了後は土地を返還しなければいけません。
例として、一般定期借地権の契約期間は50年以上です。
原則として契約の更新はできず、更地で返還することと定められています。
なお、建物買取請求権は行使できません。
土地賃貸借契約書の内容
土地賃貸借契約書は、土地を借りる際に地主との間で作成・締結する書類です。
主に以下のような内容を記載します。
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土地賃貸借契約書の要チェックポイント
土地賃貸借契約書には、特にチェックすべきポイントが2点あります。
まずは禁止事項です。
土地賃貸借契約書の禁止事項は、地主が借主にしてほしくないことをまとめたものです。
例えば、原状回復ができない使い方や無断転貸の禁止などが挙げられます。
無断転貸とは、借主に無断で第三者に土地を貸すことです。
記載されている禁止事項を破った場合、契約を解除される可能性があります。
ルールを正しく守れるように、禁止事項の内容をしっかりと読んでおきましょう。
あわせて、遅延損害金を確認しておくことも大切です。
地代の支払いが遅れた場合は、遅延損害金を請求される可能性があります。
土地賃貸借契約時の注意点
土地賃貸借契約を結ぶ際に確認不足のまま契約を進めると、あとから大きなトラブルに発展する可能性があります。
ここでは、土地賃貸借契約時の注意点をわかりやすく解説します。
契約の手続きは専門家に任せる
土地賃貸借契約のトラブルを防ぐためには、手続きを専門家に任せるようにしましょう。
弁護士・司法書士などに相談すれば、土地賃貸借契約書の作成などを依頼できます。
土地賃貸借契約書はインターネット上のひな形を参考にしても作成できますが、必要な内容が網羅されているとは限りません。
法律に詳しい専門家に依頼すれば、内容の漏れやトラブルになりそうなポイントを回避できるでしょう。
契約書の内容をしっかり確認する
土地賃貸借契約書を交わす際は、しっかりとした内容の確認が大切です。
土地賃貸借契約書に押印すると、その時点で契約に同意したとみなされます。
契約書の内容は法的効力をもつため、押印後に内容の相違が発覚しても、契約を覆すことは難しくなるからです。
押印する前に内容を入念に確認し、土地賃貸借契約書の内容に関して不明点があれば、納得がいくまで地主と話し合いましょう。
地主が納得する土地利用の目的を考えておく
土地を借りたいと思ったときは、地主が納得する利用目的を考えておくのが有効的です。
ただ土地を手放したいだけの地主もいますが、どのように貸せば収益などの目的を果たせるかを考えている地主もいます。
そのため、土地の賃貸借契約を申し出る際に具体的な目的を伝えられれば、スムーズに契約を進められるでしょう。
まとめ
土地賃貸借契約書は、土地を借りる契約を結ぶ際に作成・締結する書類です。
土地賃貸借契約を結ぶことで、土地の購入費を捻出するのが難しい場合でもマイホームを持てる可能性があります。
土地賃貸借契約を交わす際は、禁止事項や遅延損害金などの確認を怠らないことが大切です。
また、未然にトラブルを防ぐために、契約書の作成や契約手続きを専門家に任せることも検討しましょう。
持ち家とあわせて賃貸住まいも視野に入れているなら、賃貸スタイルを利用するのがおすすめです。
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