自殺、殺人、火災など、さまざまな原因で事故物件と呼ばれている物件は日本に数多くあります。
ほとんどの方が住みたくないと思う事故物件ですが、正しい見分け方や確認方法を知っているでしょうか。
正しく理解しておかないと、賃貸物件探しの中で事故物件を選んでしまう可能性があります。
万が一事故物件を選んでしまうと、住んでからさまざまなことに悩まされる可能性も少なくありません。
この記事では、事故物件の賃貸契約に関して詳しく解説します。
事故物件の定義や不動産会社の告知義務、よくある事故物件の特徴などを解説するので、賃貸物件選びで失敗しないためにも、しっかりと確認していきましょう。
賃貸における事故物件の定義とは
まずは賃貸における事故物件の定義がどのようなものなのかを確認しておきましょう。
そもそも事故物件に法律的な定義はない
結論からお伝えすると、事故物件に法律的な定義はありません。
例えば、物件で殺人事件が起き、入居していた方が死亡したケースがあるとします。
殺人事件がおきたケースであれば、間違いなく心理的瑕疵はあると判断され、事故物件として取扱われるでしょう。
一方、高齢の入居者が部屋の中で病死したとします。
病死の場合、寿命による自然死と考えられ、事件性がなく心理的瑕疵はないと判断されるのです。
したがって、誰かが亡くなった物件をすべて事故物件と呼ぶわけではありません。
亡くなった経緯や状況から、今後入居する方に強い心理的瑕疵があると判断された物件のみ事故物件と呼ばれるのです。
しかしながら、心理的瑕疵があるかどうかの判断は人の感じ方や捉え方によって異なるので、法律で定めることは難しいとされています。
「心理的瑕疵のある物件」のことを指す
一般的に事故物件と呼ばれるのは、「心理的瑕疵のある物件」のことです。
心理的瑕疵のある物件と呼ぶかは、入居者自身が物件に対して何らかの欠陥・欠点を認識するかどうかで決まります。
事故物件と同様に明確な定義はなく、感覚的に欠陥・欠点を感じるかどうかなのです。
具体的に、以下のような物件が心理的瑕疵のある物件に当てはまります。
- 入居者が自殺したことがある
- 物件内で殺人事件が起きたことがある
- 物件の周辺で交通事故が起きたことがある
- 物件の近くに嫌悪施設がある
- 物件の近くに暴力団の事務所がある
自殺や殺人事件が起きた物件を事故物件と認識している方が多いですが、心理的瑕疵を考えると嫌悪施設がある場合も、同様に心理的な欠陥・欠点があると判断する人はいると思います。
実際不動産会社で物件紹介をしてもらうとき、会話では事故物件と呼ぶことがありますが、物件情報の資料には心理的瑕疵ありと注釈が付いていることもあります。
事故物件を賃貸するときの告知義務
ここからは事故物件の告知義務に関してお伝えします。
2021年5月20日に、宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドラインを国土交通省が公表しました。
ガイドラインは、事故物件に関するトラブルも多くあったため、過去の裁判の例などをもとに作られました。
ここではガイドラインを参考にして、事故物件を賃貸するときの告知義務に関して、二つのケースを確認していきましょう。
報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」– 国土交通省
（別紙２）宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
殺人・自殺・事故による死亡のケース
殺人・自殺・事故による死亡が過去にあった物件は、事故物件として告知する義務があります。
具体的には、死亡した時点から3年間は告知義務の期間があります。
3年が経過したあとは宅建業法上の告知義務はなくなるため、注意が必要です。
なお、専有部分にあたる箇所や室内で起きた死亡事故を想定して作られています。
そのため、隣地や建物前の道路など、外部で発生した事故は告知の対象外です。
集合住宅の取引においては、借主が日常生活で通常使用する必要がある集合住宅内の箇所も告知対象です。
また、事故死か自然死かが不明な場合にも告知義務があります。
自然死・家庭内事故による死亡のケース
反対に、自然死・家庭内事故による死亡の場合は、事故物件として告知義務がありません。
自然死とは、老衰や病気のことを指します。
また階段からの転落、入浴中の転倒、食事中の誤嚥など、日常生活のなかで起きた不慮の事故による死亡も告知義務はありません。
ただし、自然死・家庭内事故による死亡のケースであっても、発見が遅れた場合には告知義務が変わってきます。
発見が遅れて遺体が放置されたままになってしまうと、腐乱が進み臭気や害虫が発生します。
その場合特殊清掃が必要で事故物件として扱う必要があり、3年間の告知義務が生じます。
事故物件は安い？家賃相場について
結論からお伝えすると、事故物件の家賃は安いです。
実際の家賃相場を確認すると、事件・事故の内容や物件の立地・設備にもよるものの、周辺の家賃相場よりも2〜3割安くなっていることが多いです。
ただ明確な値下げ幅が決まっているわけではなく、貸主側が自主的に家賃を安くしています。
つまり事故物件だからといって、必ず家賃を下げないといけないというルールはありません。
しかしながら、貸主側も事故物件である事実が、入居者に対して心理的抵抗を感じさせることは理解しています。
そのため、周辺の家賃相場よりも下げて物件情報を出し、入居してもらうための取り組みとして金銭的メリットを提供しているのです。
あなたの部屋は大丈夫？事故物件の確認方法
入居を希望している物件が事故物件ではないか、またに今住んでいる部屋は大丈夫なのか不安になる人もいると思います。
ここでは、事故物件の確認方法を見ていきましょう。
具体的に、事故物件かどうかを確認する方法は、以下のとおりです。
- 事故物件サイトで確認
- 大手の不動産サイトで確認
- 不動産会社に直接確認
それぞれ詳しくチェックしていきましょう。
事故物件サイトで確認する
事故物件かチェックする一つ目の方法は、事故物件サイトで確認することです。
インターネット上には、事故物件の情報を集めているサイトがあります。
多くのサイトでは、物件の住所を入力すれば、事故物件がどうかを確認できます。
どういった事故や事件があったのかも確認できるので、気になる物件の住所を入力してチェックすることはもちろん、引っ越しを考えているエリア全般の事故物件を調べてみることをおすすめします。
大手の不動産情報サイトで確認する
事故物件かチェックする二つ目の方法は、大手の不動産情報サイトで確認することです。
事故物件の需要が増えたため、大手の不動産情報サイトでは事故物件の情報を掲載していることもあります。
検索した物件の特記事項に心理的瑕疵ありと記載があれば、事故物件の可能性が高いでしょう。
不動産会社に聞いて確認する
事故物件かチェックする三つ目の方法は、不動産会社に直接聞いて確認することです。
告知義務がある物件であれば、不動産会社から必ず告知をおこなう必要があるので、事故物件であれば教えてもらえるでしょう。
また、相談すると不動産会社の間にしか出回っていない情報を教えてもらえることもあります。
事故物件サイトや不動産情報サイトで見た事実を確認したいときも、不動産会社に直接聞いてみることをおすすめします。
要注意！事故物件によくある三つの特徴
事故物件を避けたい方は、以下の三つの特徴がある物件に注意が必要です。
- 不自然なリフォーム
- マンション・アパート名の変更
- 定期借家として賃貸情報を掲載
それぞれ詳しくチェックしていきましょう。
不自然なリフォーム
事故物件によくある一つ目の特徴は、不自然なリフォームがおこなわれていることです。
事故や事件などが起きた場合、床や壁などに傷や汚れがつくことがあります。
部屋全体をきれいにする必要はないものの、傷や汚れが目立たないようにするために、不自然に一部分だけリフォームする場合があります。
玄関やトイレは古いのに、リビングだけはきれいなど、不自然なリフォームがおこなわれている場合、事故が起きている可能性があります。ただし場所によっては、単なる経年劣化によるリフォームの可能性もあるでしょう。
そのため、気になるところがあれば、不動産会社に確認してみるのが良いです。
マンション・アパート名の変更
事故物件によくある二つ目の特徴は、マンションやアパート名の変更がされていることです。
事件や事故が起きた場合、報道によって物件名が事件のイメージをともなって世のなかに広がってしまうことがあります。
インターネットで検索されないためや、事件の噂を風化させるための対策として、マンションやアパートの名前を変えることは多いです。
地図を確認すると前の名前が表記されている場合もあるため、チェックしてみましょう。
また実際に名前が変わっていた場合は、不動産会社に確認して、いつ名前が変わったのか、なぜ名前を変えたのか聞くことをおすすめします。
定期借家として賃貸情報を掲載
事故物件によくある三つ目の特徴は、定期借家として賃貸情報が掲載されていることです。
事故後すぐの入居者に対しては、事故物件であることの告知義務があります。
逆にいえば、しばらく貸し出していれば、そのうちに告知義務がなくなります。
告知の義務がなくなった頃に家賃をもとに戻したいと考えている場合は、あえて期間の定めを設けられる定期借家として物件を貸し出すのです。
まとめ
今回は、賃貸の事故物件に関して詳しく解説しました。
お伝えしたとおり、事故物件に対する明確な法律的な定義ありません。
一般的には、心理的瑕疵のある物件のことを事故物件と呼んでいます。
事故物件を避けたいと思っているなら、本記事でお伝えした事故物件の告知義務や確認方法についてしっかり理解しておきましょう。
賃貸スタイルでは、さまざまなタイプの物件情報をご用意しています。
賃貸探しにおける幅広いアドバイスをさせていただきますので、ぜひご活用・ご相談ください。
